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Gemeinderat schmettert Verbot von Geschosswohnungsbau ab!

Unter den wohlklingenden Bezeichnungen wie Wohnpark, Wohnanlage, soziales Mietwohnprojekt, etc. werden Geschossbauten unser Ortsbild verändern

In der Sitzung vom Montag hatte Bürgermeister Torben Dorn dem Gemeinderat dringend empfohlen, Wohngebäude mit mehr als 2 Vollgeschossen und mehr als 3 Wohneinheiten als in Dauchingen nicht erwünscht zu definieren. Kommunalpolitisch sollten diese ausgeschlossen werden und die Verwaltung sollte beauftragt werden, entsprechende Anfragen kategorisch abzulehnen.

Von den 13 stimmberechtigten Mitgliedern unseres Gemeinderates konnte sich neben Bürgermeister Torben Dorn nur Gemeinderat Vincent Merz dazu durchringen. 10 Gemeinderäte lehnten diesen Grundsatzbeschluss ab, einer hat sich enthalten.

„Der vorgelegte Antrag ist zu wenig ausdifferenziert, an den Ortsdurchgangsstraßen muss es weiterhin möglich sein Geschosswohnungsbau zu realisieren.“ (Meinrad Gönner)

„Ich halte nichts von absoluten Dekreten, an entsprechenden Stellen ist der Geschosswohnungsbau berechtigt und hat seinen Sinn.“ (Mathias Schleicher)

„Der Gemeinderat soll im Einzelfall immer entscheiden, was geplant werden darf und was nicht, die 72 eingegangenen Stellungnahmen aus der Bevölkerung sind nicht repräsentativ.“ (Günter Klotz)

Offensichtlich ist es nicht gelungen, die Abschreckungswirkung eines Verbots von Geschosswohnungsbau darzulegen. Der Gemeinderat möchte sein Entscheidungsrecht im Einzelfall nicht einem Grundsatzbeschluss unterordnen. Der einklagbare Rechtsanspruch auf Baugenehmigung, wenn das Baugesuch bereits eingereicht ist, wurde dabei ebenso wenig berücksichtigt wie die Tatsache, dass der Gemeinderat bei Baugesuchen ohne Bebauungsplan de facto nichts entscheiden darf.

Bürgermeister Torben Dorn hatte sich mit folgenden Worten vergeblich an das Gremium gewandt:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

heute stehen wir vor einer kommunalpolitisch sehr wichtigen Weichenstellung bezüglich der künftigen Entwicklung unserer Gemeinde. In den vergangenen 5 Jahren wurden 19 Wohngebäude errichtet oder umgeplant oder planungsrechtlich ermöglicht, welche jeweils mehr als 2 Vollgeschosse und mehr als 3 Wohneinheiten beinhalten. Insgesamt sind so 180 Wohneinheiten nur im Geschosswohnungsbau entstanden. Die Vorhaben, welchen wir bereits zugestimmt haben, die aber noch nicht realisiert sind, wie die Niedereschacher Straße 44 (Firstenfeld), die Schwenninger Straße 27 und 29 (Heubergblick) und das Gebäude mit 10 Wohneinheiten in der Reutestraße 1, sind hierin enthalten.

In nur 5 Jahren hat der Geschosswohnungsbau in unserem Ort einen Zuwachs von einem Drittel erfahren. Statistisch gerechnet sprechen wir von 450 Personen bzw. 12 % der Gesamtbevölkerung. Da drängt sich mir die Frage auf, wollen wir in den nächsten 5 Jahren noch einmal mehrere Dutzend Geschosswohnungsbau-Vorhaben mit weiteren 200-300 Wohneinheiten haben? Grundstücke, deren Größe dies ermöglichen würde und wo bauliche Erneuerungen anstehen, gibt es hierfür einige. Überall wo kein Bebauungsplan existiert, regelt der Kaugummi Paragraf 34 des Baugesetzbuches die baurechtliche Zulässigkeit. D. h. es darf gebaut werden was sich einfügt. Und was sich alles einfügt, kann man in erschreckenden Maße an dem „Einfügmahnmal Dauchingen“ an der Villinger Straße 19 (das Gebäude hinter dem Ritter) erkennen. Das zuständige Baurechtsamt legt die Regelung dafür, was fügt sich in die Umgebungsbebauung ein, sehr großzügig aus, sodass de facto jedes Gebäude, welches sich am höchstgelegenen Dachfirst der Umgebungsbebauung orientiert, einfügt. Völlig losgelöst von der Frage der Geschossigkeit und der Frage der Zahl der Wohneinheiten.

In den vergangen Jahren hatten wir in diesen Fällen immer im vorauseilenden Gehorsam den baurechtlichen Einschätzungen des Landratsamtes zugestimmt und unser Einvernehmen erteilt. Hätten wir dies nicht getan, wäre das Einvernehmen ersetzt worden, Beispiele hierfür gibt es nicht nur in unserem Ort, sondern auch in Nachbarorten. Desolater Beigeschmack hierbei ist, dass bei der Bevölkerung der Eindruck entsteht, der Gemeinderat und die Gemeindeverwaltung haben ja gesagt und deshalb konnten die Geschosswohnungsbau-Vorhaben realisiert werden.

In den nächsten Tagesordnungspunkten schlage ich Ihnen vor, 4 weitere Veränderungssperren auf einer Gesamtfläche von insgesamt 92.000 m² für rund 90 Grundstücke zu erlassen. Mit der bereits beschlossenen Veränderungssperre für das Quartier „Hinter Wiesen“ haben wir dann eine Fläche von 16,5 ha und knapp 200 Grundstücke mit einer Veränderungssperre belegt, um unsere verfassungsgemäße Planungshoheit aus Artikel 28 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland auszuüben.

Bis vor wenigen Monaten war von uns angedacht gewesen, Quartiere ohne Bebauungspläne (geschätzte 20 % unserer besiedelten Fläche haben keinen Bebauungsplan) einzeln und nacheinander anzugehen und zu überplanen. Den Startschuss bzw. Einstieg hierfür haben wir bereits vor einem Jahr im Juli 2019 mit der Veränderungssperre „Hinter Wiesen“ gemacht. Da wir derzeit von Anfragen und Wünschen auf Geschosswohnungsbau regelrecht überrannt werden, sehen wir uns gezwungen, sofort zu handeln.

Natürlich bleibt immer noch ein kleiner Restbereich ohne Bebauungspläne. Aus organisatorischen und rechtlichen Gründen (Geltungsdauer Veränderungssperre 2 Jahre) können wir leider nicht völlig lückenlos alle ungeplanten Bereiche angehen. Daher ist ein klares kommunalpolitisches Signal an alle Bauträger und Investoren unumgänglich. Der Beschlussvorschlag enthält dieses Signal, ich hege die Hoffnung, dass Sie alle diesen Beschlussvorschlag mittragen, um hier ein klares Stoppschild zu setzen.

Jedem von Ihnen sollte klar sein was passieren wird, wenn wir die heutigen Beschlüsse nicht fassen sollten.


Aktuell haben wir Kenntnis über 8 geplante weitere Geschosswohnungsbau Vorhaben. Ein Ende des Baubooms ist nicht in Sicht. Die Deutsche Presseagentur hat am 25. Juni vermeldet, dass im 1. Quartal dieses Jahres 6,8 % Preisanstieg bei den Wohnungsimmobilien zu verzeichnen war. Für das gesamte Jahr wird mit einem Preisanstieg von 5 % gerechnet. Da Großanleger keine renditefähigen Anlagen mehr finden, wird davon ausgegangen, dass künftig noch mehr Geld in Immobilien fließen wird. Immobilien gelten weiterhin als sehr krisensicher. Gerade auch vor diesem Hintergrund sollten wir, meine sehr verehrten Damen und Herren Gemeinderäte, das Treiben der profitorientierten Grundstücksbesitzer zusammen mit den stets gewinnmaximierenden Investoren und Bauträgern über unseren Ort herzufallen, nicht weiter zulassen!
 
Wir werden ansonsten in den nächsten Jahren nicht umher kommen, mehrere Millionen in die Erweiterung unserer Infrastruktur zu stecken. Dies wohl gemerkt vor den coronabedingten Einbrüchen bei sämtlichen Steuereinnahmen. Wir werden einen zweiten Kindergarten bauen müssen, welcher mindestens 2 Kleinkindgruppen und 2 Kindergartengruppen beinhaltet. Mir stellt sich die Frage, auf welchem Grundstück dies realisiert werden soll, wer wird Träger dieses Kindergartens sein, und wo kommen die Erzieherinnen für diesen neuen Kindergarten her? Dieser Arbeitsmarkt ist bekanntlich völlig leergefegt. Der Fachberater für unser Familienzentrum Sankt Franziskus Herr Pantenburg von der Caritas verweist immer wieder auf die einschlägigen Richtlinien, wonach Einrichtungen nicht größer sein sollen als 6 Gruppen. Die letzten beiden Erweiterungen unseres Familienzentrums wurden nur zähneknirschend genehmigt, immer mit dem Hinweis, dass bei weiterem Bedarf eine neue Einrichtung unumgänglich wird. Diese neue Einrichtung sollte dann nicht nur die zusätzlichen Gruppen aufnehmen, sondern auch die bestehende Einrichtung um mehrere Gruppen reduzieren. Daher würde ein neuer Kindergarten mit mindestens 4 Gruppen erforderlich werden, der Gemeindetag rechnet mit Baukosten von 600.000 EUR pro Gruppe. Somit ist mit ca. 3 Millionen EUR Investitionen für einen neuen Kindergarten zu rechnen. Das jährliche betriebliche Defizit ohne die Gebäudebewirtschaftung und die Gebäudeunterhaltung liegt im Schnitt bei 82.000 EUR pro Gruppe. Ein neuer 4-gruppiger Kindergarten würde daher ein jährliches Defizit von 330.000 EUR verursachen. Auch eine Erweiterung unserer Grundschule für eine dann sichere Dreizügigkeit wird unumgänglich sein. Wir werden 4 neue Klassenzimmer benötigen, einen weiteren Sanitärtrakt und einen weiteren Raum für die Kernzeitbetreuung. Auch hier wieder die Frage, an welcher Stelle soll ein solcher Erweiterungsbau erfolgen und wie soll dieser finanziert werden?
 
Die Parkierungsprobleme in der Niedereschacher Straße und der Villinger Straße, welche uns der dortige Geschosswohnungsbau beschert hat, werden bei weiteren Vorhaben des Geschosswohnungsbaus völlig unlösbar sein.
 
Für sehr befremdlich erachte ich das Vorgehen, in historisch gewachsene Wohnquartiere mit ausschließlicher Ein- und Zweifamilienhausbebauung als Bauträger hineinzugehen und dort Geschosswohnungsbau mit 8, 9 und 10 Wohneinheiten auf Grundstücken mit 9 oder 10 Ar realisieren zu wollen.
 
72 Personen haben eine schriftliche Stellungnahme zu den städtebaulichen Szenarien „Hinter Wiesen“ abgegeben, mit dem klaren Votum gegen Mehrgeschossigkeit. Dazu kommen mehrere persönliche Gespräche, Telefonate und E-Mails die für ein Verbot von Geschosswohnungsbau plädieren. Ich gehe davon aus, Sie werden diesen eindeutigen, glasklaren Willen unserer Bevölkerung nicht ignorieren.
 
Verdichtete Quartiere mit einer städtischen Prägung wie sie üblicherweise nur in Großstädten vorkommen, also Geschosswohnungsbau über mehrere Etagen sowie viele Wohneinheiten auf kleinstem Raum, werden den dörflichen Charakter von Dauchingen dauerhaft verschwinden lassen.
 
Auf den einschlägigen Internetportalen konnten und können die völlig überhitzten Preise nachgesehen werden. Heute kostet eine Wohnung in einem Neubau eines Bauträgers mehr, als vor wenigen Jahren ein Einfamilienhaus gekostet hat.

Meine Damen und Herren Gemeinderäte, wenn ein solches Marktversagen vorliegt, dann rechtfertigt dies ein ordnungspolitisches Eingreifen unsererseits; allemal dann wenn wir dadurch unsere kommunale Planungshoheit an uns ziehen, damit es ab sofort nicht mehr heißt, das Baugesuch des Bauträgers bestimmt die baurechtliche Zulässigkeit, sondern unser Bebauungsplan regelt was geht und eben auch was nicht mehr geht!“

Gemeinderat Ingo Österreicher stellte folgenden Antrag als Alternative zum von der Verwaltung vorgelegten Beschlussvorschlag:

„Die Verwaltung prüft alle eingehenden Anfragen für Gebiete ohne Bebauungspläne bzw. Überschreitungen bei Gebieten mit Bebauungsplänen hinsichtlich einer vorgegebenen Grenze von 2 Vollgeschossen und mehr als 3 Wohneinheiten. Bei Überschreitung einer dieser Grenzen wird der Antragsteller aufgefordert, ein Schaugerüst der Kubatur des Gebäudes zu erstellen, das dann für mindestens 6 Wochen stehen soll, damit der Gemeinderat zusammen mit der Verwaltung dies begutachten kann und sich ein Urteil bilden kann - ob eine dörfliche Struktur noch gegeben ist. Des Weiteren ist ein Parkkonzept mit mindestens 2 zugeordneten Stellplätzen pro Wohneinheit zusätzlich und ein weiterer Besucherstellplatz je 3 Wohneinheiten nachzuweisen.“

Dieser Antrag wurde mit 10 Ja-Stimmen, einer Enthaltung und 2 Nein-Stimmen mit großer Mehrheit angenommen.

Begründet wurde der Antrag mit folgenden Worten:

Was ist eine dörfliche Struktur? Bereits in den siebziger Jahren gab es in Dauchingen Geschosswohnungsbau. Dieser reichte mit dem Hochhaus den damaligen Höhepunkt! Dann hat sich dieses Ausmaß in der Folge und richtigerweise wieder verlangsamt. Wohngebäude wurden an Stellen errichtet, wo alte, große Landwirtschaftsgebäude einer anderen Nutzung zugeführt wurden. Wohn und Geschäftshäuser entstanden, das alles waren erste Schritte der innerörtlichen Verdichtung. Dass solche Projekte auch positiv sein können, möchte ich den Wohnpark Käppelewasen mit einem größeren Gebäude der Schwenninger Straße und weiteren Ein- und Zweifamilienhäuser im hinteren Bereich anführen. Für das Wohn- und Geschäftshaus wurden bei 12 Wohnungen und 3 Geschäften insgesamt 32 Stellplätze angelegt. Nach heutigen Maßstäben wären aber Stellflächen und Garagen in dieser Anordnung nicht gewinnbringend. Deshalb müssen wir entsprechende Leitplanken erstellen und diese klar und rechtssicher festschreiben. Aber gleichzeitig sollten wir unseren Dauchinger Wohngebäude- und Grundstücksbesitzern die Möglichkeit geben, ihr Anwesen aufzuwerten oder eventuell zusätzlichen Wohnraum für den Eigenbedarf zu schaffen.

Hier ((90,8 KB)) gelangen Sie zum Bericht der Gemeinderatssitzung vom 13.07.2020

 
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