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Bericht über die öffentliche Sitzung des Gemeinderates am 19.05.2014

Gemeindeimmobilie Birkenweg 3
Veräußerung über ein offenes Bieterverfahren

Das Gebäude Birkenweg 3 befindet sich in einem schlechten Zustand. Sowohl das Gebäude als auch viele Installationen sind marode und bedürfen dringend einer umfassenden Renovation. Nach einer Kostenschätzung eines Architekturbüros aus dem Jahr 2009 würde eine Generalsanierung des Gebäudes ca. 499.500 € kosten. Aufgrund von Kostensteigerungen längen die Kosten heute bei ca. 547.000 €, jedoch ohne Sanierungen im Innenausbau und ohne Kosten für Leitungsaustausch im Heizungsbereich und den Wasserleitungen. In dem Gebäude sind vier von sechs Wohnungen vermietet, wobei die Mietverhältnisse teilweise schon seit 1989 bestehen und die Mietpreise noch nie angepasst wurden. Zwei der vier Mietverträge sind so ausgestaltet, dass nicht alle Nebenkosten abgerechnet werden können. Die Durchschnittsmiete je m² beträgt in diesen Wohnungen 3,90 €. Für die ortsübliche Vergleichsmiete wurde der Mietspiegel der Stadt Villingen-Schwenningen (Stadtteil Weilersbach) herangezogen, da Dauchingen selbst keinen eigenen Mietspiegel hat. Als Vergleichswert beträgt die ortsübliche Miete für dieses Gebäude 5,50 €/m². Die Differenz zwischen bezahlter Miete und ortsüblicher Miete beträgt somit 1,60/m²; die Mieter zahlen im Schnitt also nur 71 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seitens der Verwaltung wurde daher eine Mieterhöhung als angemessen angesehen.
 
Außerdem sollten die Mietverträge dahingehend abgeändert werden, dass sämtliche Betriebsnebenkosten von den Mietern zu bezahlen sind. Alle Mietparteien wurden zu einem Gespräch eingeladen, wo diese Absichten den Mietern mitgeteilt wurden. Mieterhöhungen bedürfen der Zustimmung der Mieter. Bisher haben drei Mietpartein mitgeteilt, dass sie keiner Mietanpassung zustimmen werden. Auch die Zahlung aller Nebenkosten wurde abgelehnt.
 
Mieteinnahmen:
 
Diese liegen zur Zeit bei ca. 18.200 €/Jahr. Bei Vermietung der beiden bisher nicht belegten Wohnungen zur ortsüblichen Miete wären theoretisch Mieteinnahmen in Höhe von ca. 27.900 €/Jahr möglich.
 
Kosten:
 
Insgesamt belaufen sich die jährlichen Kosten nach einer Renovierung somit auf ca. 36.000 €. Dem stehen mögliche Mieteinnahmen in Höhe von knapp 28.000 € gegenüber, was ein jährliches Defizit von 12.600 € für dieses Gebäude bedeutet. Auf die gesamte Nutzungsdauer von 50 Jahren gesehen würde der Gemeinde so ein Verlust von knapp 400.000 € entstehen. Hinzu kommen noch die kalkulatorischen Kosten für einen Innenausbau und eine Leitungsverlegung von mindestens 3.250 € jährlich (bei angenommenen 100.000 € Sanierungskosten). Damit hier eine Kostendeckung erreicht werden kann, müssten nur die kalkulatorischen Kosten um diese 12.600 € jährlich abgesenkt werden können. Um dieses Ziel zu erreichen, darf die Maximalinvestition in das Gebäude zur Sanierung 159.400 € inklusive Innensanierung und Leitungsverlegung betragen.
 
Die Verwaltung ist der Auffassung, dass aufgrund dieser Rentabilitätsberechnung und der Nichtbereitschaft der Mieter angemessene Mieten sowie die Nebenkosten zu bezahlen, die Gemeindeimmobilie über ein offenes Bieterverfahren veräußert werden sollte.
 
Hierbei handelt es sich um eine Verkaufsart, um Käufer für eine Immobilie zu finden. Es handelt sich dabei nicht um eine Versteigerung oder eine Auktion, aber es gibt Ähnlichkeiten. Bei einem Bieterverfahren werden innerhalb einer Bieterfrist Gebote von Kaufinteressenten für eine Immobilie abgegeben.
 
Es besteht ein Mindestgebot, mit welchem die Immobilie auf der Gemeindehomepage und im Amtsblatt beworben wird. Die Kaufinteressenten erhalten alle notwendigen Informationen und werden zu einer offenen Bieterbesichtigung eingeladen. In den Verkaufskriterien werden Bebaubarkeit, Grundbucheintragungen (Bestandsschutz Veranstaltungen Festhalle) und ähnliches vorgeschrieben werden. Der Kaufinteressent entscheidet dann, in welcher Höhe er sein Kaufgebot für die Immobilie abgibt, d. h. welchen Wert die Immobilie für ihn hat.
 
Das Gebot geben die Bieter innerhalb einer bestimmten Frist nach der Besichtigung per Post oder Fax bei der Gemeinde ab. Es handelt sich hierbei um eine Ausschlussfrist. Später eingehende Angebote werden nicht mehr zugelassen und berücksichtigt. Das jeweilige Höchstgebot wird auf der Homepage der Gemeinde und im Amtsblatt bekanntgegeben.
 
Es wird ein Zuschlagstermin festgesetzt, zu welchem die Bieter eingeladen werden. Die Bieter haben dann eine Stunde die Möglichkeit, ein höheres Gebot abzugeben. Die Gebote können nur in Schritten von mindestens 1.000 € erhöht werden. Wenn das Gebot unter dem Mindestgebot liegt, muss der Verkäufer das Gebot nicht annehmen.
 
Der notarielle Kaufvertrag wird mit dem Bieter abgeschlossen, der das höchste Gebot abgegeben hat. Sollte der Kaufvertrag mit dem Meistbietenden nicht zustande kommen, wird mit dem Bieter der Kaufvertrag abgeschlossen, der das zweithöchste Gebot abgegeben hat. Die abgegebenen Gebote sind für Käufer und Verkäufer erst verbindlich, wenn es zu einer Einigung und einer anschließenden Beurkundung kommt.
 
Der Gemeinderat hat sich intensiv und kontrovers mit einem offenen Bieterverfahren auseinander gesetzt und mehrheitlich beschlossen (6 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen) für die Gemeindeimmobilie Birkenweg 3 ein offenes Bieterverfahren durchzuführen.

Vollständiger Bericht der Gemeinderatssitzung 19.05.2014 ((27,2 KB))

 
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